Kötelező lehet beruházáslebonyolítót megbízni – sok magánberuházást is érint a szabály
Kötelező lehet beruházáslebonyolítót megbízni – sok magánberuházást is érint a szabály
Gyártócsarnokot, raktárt vagy irodaépületet tervez? Ha a beruházás nem közbeszerzés keretében valósul meg, könnyű abból kiindulni, hogy a projekt szervezése kizárólag az építtető és a kivitelező döntésein múlik. Egy bizonyos értékhatár felett azonban ez már nem így van: megfelelő nagyságrendű, saját forrásból megvalósuló beruházás esetén az építtetőnek beruházáslebonyolítót kell megbíznia, és ugyanennél az értékhatárnál építtetői fedezetkezelő bevonására is szükség van.
Segítünk eldönteni, kell-e beruházáslebonyolítót megbíznia
Mikor kötelező a beruházáslebonyolító?
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 8. § (2) bekezdése alapján, ha az építőipari kivitelezési tevékenység rendelet szerint meghatározott értéke eléri vagy meghaladja a közbeszerzési törvény szerinti közösségi értékhatárt, az építtető köteles beruházáslebonyolítót megbízni. A megbízást írásbeli szerződésben kell rögzíteni.
Az sem mindegy, ki látja el ezt a feladatot: a 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet 15/B. §-a alapján beruházáslebonyolítói tevékenységet megfelelő, aktív kamarai tagsággal és aktív szakmagyakorlási jogosultsággal rendelkező szakember végezhet.
Nem a kivitelezés tényleges ára dönti el
A kötelezettség vizsgálatánál nem egyszerűen a kivitelező ajánlati árát vagy a beruházás várható bekerülési költségét kell összevetni az értékhatárral. A jogszabály szerinti számított építményértéket kell meghatározni – egy normatív számítást, amely az építmény rendeltetése és nettó alapterülete, illetve a 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendeletben (Épbír.) meghatározott egységárak alapján készül.
A 2026. augusztusi állapot szerint néhány gyakori kategória egységára:
- lakó-, oktatási, egészségügyi és igazgatási rendeltetés: 600 ezer Ft/m²
- kereskedelmi, szolgáltató, szállás- és irodai rendeltetés: 800 ezer Ft/m²
- ipari rendeltetésű épület: 700 ezer Ft/m²
- gazdasági, tárolási, raktározási és mezőgazdasági rendeltetés: 500 ezer Ft/m²
- pince, mélygarázs: 400 ezer Ft/m²
Nem mindegy, hogy gyártócsarnokról vagy raktárról van szó
Egy gyártási célú csarnok ipari rendeltetésű épületnek minősülhet (700 ezer Ft/m²), egy raktározási vagy logisztikai célú csarnoknál viszont az 500 ezer Ft/m²-es egységár lehet az alkalmazandó. Egy 3 100 m² nettó alapterületű gyártócsarnoknál ipari rendeltetéssel 2 170 000 000 Ft a számított építményérték, raktározási rendeltetéssel tévesen számolva viszont csak 1 550 000 000 Ft – a két eredmény között 620 millió forint a különbség, és ez döntheti el, hogy a beruházásra vonatkozik-e a kötelezettség.
Hol van jelenleg az értékhatár, és mi a kockázata, ha átlépi?
A Közbeszerzési Hatóság elnökének 2025. december 29-i tájékoztatója alapján az építési beruházások közösségi értékhatára 5 404 000 euró, az alkalmazott árfolyamon 2 138 935 624 forint – ezt érdemes viszonyítási pontként használni.
Ha a projekt eléri ezt az értékhatárt, két kötelezettséggel kell számolni: beruházáslebonyolítót kell megbízni, és építtetői fedezetkezelő közreműködésére is szükség van. Ez utóbbi különösen fontos: a 191/2009. Korm. rendelet 5. § (6) bekezdése alapján a fedezetkezelői szerződés hiányában a munkaterület nem adható át, az elektronikus építési főnapló nem nyitható meg, így a kivitelezés sem kezdhető meg szabályosan.
Jó eséllyel nem Önnek kell kiszámolnia
Ha a beruházás engedélyköteles, a szükséges számítás gyakran már rendelkezésre áll: a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerint az építészeti műszaki leírásnak tartalmaznia kell a számított építményértéket, rendeltetésenkénti bontásban. Érdemes elsőként az engedélyezési terv műszaki leírását elővenni, és megkeresni benne ezt az értéket.
Ha a számítás hiányzik, vagy kérdéses az alkalmazott besorolás, érdemes még a kivitelezés megkezdése előtt szakértővel ellenőriztetni.
Ellenőrizzük, hogy az Ön beruházását érinti-e a kötelezettség
Kérje szakmai átnézésünket: megnézzük, eléri-e a beruházása az értékhatárt, és mire van szükség a szabályos kivitelezés-kezdéshez.