A leggyakoribb kérdések és válaszok, mielőtt belevág a beruházásba
Az építészeti tervezés egészen más folyamatként zajlik ipari épület és csarnok tervezése esetén, mint egy családi háznál. Épp ezért, amíg a lakóépületek kapcsán számos jól használható információ érhető el a különböző fórumokon és felületeken, addig az ipari épületek építészeti tervezését illetően a beruházó gyakran tapogatózik a sötétben. Ebben szeretnénk átláthatóbb helyzetet teremteni, így összegyűjtöttünk több fontos, gyakran felmerülő kérdést, amelyeket a cikkben meg is válaszolunk.
Ami a legtöbb beruházó első kérdése: mi minden befolyásolja az építészeti tervezés árának alakulását?
Az ipari csarnok építése a tervezési szakasszal indul, ám ennek különböző előkészítési munkák is részét képezik, (lásd: a következő pontban). Ezeket követően az engedélyezési és kiviteli terv készül el, illetve a különböző engedélyek megszerzése kerül sorra. Ezek megléte, illetve, adott esetben, hiánya, jelentősen befolyásolhatja a csarnoképítés projekt árának alakulását.
Szintén beleszólhat még az építészeti tervezés szakaszában mind a tervezési ár, mind a kivitelezési ár alakulásába a lépések sorrendje, például az alapozás módja nem választható ki a talajmechanikai vizsgálatokat megelőzően, nem mindegy, hogy raktár, vagy gyártó funkció, nem mindegy a tervezett létszám, az irodai alapterület és még sor tényező.
A kivitelezési szakaszba innen már nem mennénk bele, hiszen ezzel a cikkel kimondottan az építészeti tervezés szakaszát járjuk körbe, azonban nélkülözhetetlen megemlíteni, hogy a csarnok végleges árát annak mérete, funkciója, egyedi elvárt műszaki tartalma is befolyásolhatja.Mennyibe fog kerülni egy ipari csarnok felépítése? A teljes projektre vonatkozó, részletes írásunkat itt olvashatja el.
Milyen előzetes vizsgálatok, felmérések szükségesek az épület tervezése előtt?
Kezdő lépésként, még a telekvásárlás előtt érdemes kikérni szakértő tervező véleményét, hogy megvalósítható-e a kinézett telken mindaz, amit Ön, mint beruházó szeretne. Például megfelelően elhelyezhetők-e a funkciók (pl. dokkolás) az adott méretű területen vagy nincsenek-e olyan akadályok, amelyek gátolnák a funkcionális használatot.Mindenképp szükséges a geodéziai és talajmechanikai vizsgálat elvégeztetése. Ezek összköltsége mindösszesen párszázezer Ft, (ami egy kimondottan nagyméretű telek esetén is igaz) – tehát, valljuk be, nem ez lesz a beruházás legsúlyosabb költsége, viszont sokat spórolhat meg hosszú távon azzal, ha nem marad ki.
- A geodéziai felmérés során megállapításra kerül, milyen lejtéssel rendelkezik a telek, amelyre a szeme még a legtapasztaltabb tervezőnek sem áll rá konkrét mérések elvégzése nélkül. A tereprendezés, földmérleg, illetve az esetlegesen szükséges feltöltések miatt egyaránt fontos, hogy az ezzel kapcsolatos információk világosan és tisztán láthatóak legyenek.
- A talajmechanikai vizsgálat pedig abban segít, hogy kiderüljön, 5-8 méteres mélységig milyen rétegek találhatók a földben. Látható általa a talaj teherbírása, a talajvíz mennyisége, az eltávolítandó humusz, illetve esetleges utólagos feltöltés mennyisége. Ezek a kivitelezés során látványosan beleszólhatnak az árba: drágább lehet például, ha a talajvizet folyamatosan szivattyúzni kell.
Szintén a felmérések csoportjához tartozik a Helyi Építési Szabályzat, a HÉSZ is, amely azt mondja ki, végezhető-e egyáltalán a tervezett tevékenység az adott telken, továbbá, hogy milyen lehet a beépíthetőség és a zöldfelületek aránya.
Barnamezős beruházásnál, ha már található valamilyen épület a telken, számos tényező okozhat költségnövekedést. Például, amikor az épület alaptestjei a földben maradnak, vagy valamilyen szennyezőanyag került a talajba.
Tipp: Amennyiben aláírnak előzetes szerződést arra vonatkozóan, hogy nem található semmilyen műtárgy a földben, ha mégis felbukkanna ilyen, az eltávolítás költségei az előző tulajdonost terhelik. A többletköltségek elkerülése érdekében tehát, többek közt erre is érdemes figyelni.
Zöldmezős beruházásoknál a terület közmű ellátottsága lehet sarkalatos pont, de még ezt megelőzően, az első és legfontosabb lépés a telek tulajdoni lapjának átnézése kell, hogy legyen. Ha például mezőgazdasági művelés alá tartozó területről van szó, költséges lehet az átminősítés!
Mire figyeljen építészeti tervezés árajánlat kérésekor?
A legfontosabb, hogy olyan ajánlatot kapjon, amely könnyedén átlátható. Ennek érdekében, célszerű már az ajánlatkérésbe belefogalmazni bizonyos fontos információkat – ezek sokat segítenek majd a pontos árajánlathoz a tervezőnek.
- Hol található pontosan a telek, amelyre építkezik majd? Itt például helyrajzi számot is érdemes megadni.
- Milyen funkciókkal rendelkezik majd az ipari épület, amelybe be akar ruházni?
- Milyen helyiségekre lesz szükség az épületben?
- Lesz-e bent híddaru, gépalapok, vagy bármilyen speciális funkció (pl.robbanásbiztos helyiség)
Az építészeti tervezés ajánlatkérés, illetve, az ajánlatok összevetése kapcsán nagyon fontos figyelembe venni, hogy itt nem feltétlenül a legkedvezőbbnek tűnő ajánlat lesz a gyakorlatban is a legjobb. A várható határidő és a díjazás gyakran viszik el a beruházó fókuszát, de ipari épület tervezésekor azt is érdemes szem előtt tartani, hogy egy, a témában kevésbé gyakorlott és tapasztalt tervező megoldásai, bár műszakilag lehetnek megfelelőek, a kivitelezésben elég durva pluszköltségeket tud generálni. Így inkább a tervező szakértelme és jártassága legyen döntő. Erre szoktuk azt mondani többek között, hogy a költségvetés a tervezőasztalon dől el!
Milyen területeken fontos, hogy jártas legyen a tervező?
Egyrészt, érdemes olyan tervező mellett dönteni, aki kifejezetten ipari épületek, illetve csarnokok tervezésében jártas. Ebben az esetben ugyanis ismeri az épülettípus jellemzőit, sajátosságait. A szakértő tervező a bővítési lehetőségekkel is tisztában van, így az útközben változó körülmények esetén elkerülhető a komolyabb pluszköltség.
- Szintén fontos, hogy a tervező ismerje a különféle korszerű és beszerezhető anyagokat.
- Mindenképp olyan tervekre lesz szükség – ez nem is lehet kérdés – amelyek a gyakorlatban kivitelezhetők!
- Nem árt továbbá, ha a tervező képes előrelátóan gondolkodni, a jelenleg aktuális igények mellett a fenntartást is szem előtt tartja.
Mi az a BIM és miért hasznos?
A BIM egy digitális épületmodell (Building Information Management), amelynek segítségével sokkal pontosabb terveket tudunk mutatni a beruházóknak. Mind a fizikai, mind a funkcionális jellemzőket tartalmazza a BIM által kapott épületmodell, vagyis világosan kirajzolódnak általa a szerkezeti és a látványelemek is.
Mik azok a BREEAM és LEED minősítések?
Az építészeti tervezés során nemcsak a költséghatékonyság kikerülhetetlen kérdés, hanem a környezettudatos és fenntartható megoldások alkalmazása is. A BREEAM és a LEED környezettudatossági minősítések.
- Igény esetén mi például ezeknek megfelelően végezzük el az építészeti tervezést, ami nemcsak papíron mutat jól, hanem hosszútávú, a mindennapi működés során jelentkező megtérülést eredményez a beruházó számára.
Megoldható-e egy körön belül a tervezés és a kivitelezés, illetve a műszaki ellenőrzés és utánkövetés is?
Az építészeti tervezés után következő lépés a kivitelezés, erről csak érintőlegesen mondunk néhány fontos gondolatot. A kész kiviteli terveket követően jön a kivitelezési szakasz, amikor is vagy önállóan történik meg a projektvezetés- és szervezés, vagy pedig generálkivitelező közreműködésével. Mindkettőnek megvan a maga előnye és hátránya: míg az elsőnél a szakterületen való jártasság hiánya okozhat számos elakadást és csúszást, illetve pluszköltségeket is, generálkivitelező megbízása esetén rendszerint a díjak nagyon magasak.
Éppen ezért találtuk ki az OPEN BOOK-modellt, amely egyesíti a kettő előnyeit, mérsékli az esetleges hátrányokat, a generálkivitelezői díjaknál pedig összességében 30%-kal olcsóbb kivitelezést tesz lehetővé.
És mindemellett, a csomagnak részét képezheti az építészeti tervezés is, majd a kivitelezés teljes felügyelete, alvállalkozók megbízása, és végül a műszaki ellenőrzés is.
Vagyis a projekt első percétől az utolsóig egyetlen, szakértő kézben összpontosulhat csarnoképítési projektje, a legelső ötlettől egészen a birtokba vételig.
Tudjon meg többet, várjuk ajánlatkérését!
