Telekvásárlás építési beruházás előtt – segédlet, hogyan válasszon telket
A beruházási igény megjelent, Ön kinézett egy telket, amelyen megvalósítaná építési projektjét. Az első és legfontosabb lépés, hogy keressen meg egy tervezőt! Ő meg tudja állapítani, hogy a kinézett telekre „ráférhet-e” az elképzelt épület, kialakíthatók-e a tervezett útvonalak, például a kamionok számára; de hasonlóan fontos kérdések, hogy megoldható-e további közútcsatlakozások nyitása, illetve lehetséges-e elegendő számú parkoló kialakítása. Amennyiben minden megfelelő, és nincs akadálya az építkezés megkezdésének az adott telken, megtörténhet a továbblépés a projekt következő szintjére.
Építési beruházás előtt a telekválasztás kérdését 2 fő csoportra bontjuk:
- zöldmezős beruházás vagy
- barnamezős beruházás.
Érdemes minél többet megtudnia a telek előéletéről és felhasználásáról, és mindkét beruházás esetén elengedhetetlen a geodéziai felmérés illetve a talajmechanikai szakvélemény kérése. Ezeknek a költsége összesen néhány százezer Ft-ba kerül még egy nagyobb telek esetén is, ami a beruházás összköltségéhez viszonyítva csekély ráfordítás. Viszont sok többletköltségtől és fejfájástól kíméli meg magát, ha nem ugorja át ezeket a lépéseket telekvásárlás előtt.
Nézzük példák szerint:
- A geodézia megmutatja, milyen lejtés van a telekben – ezt szabad szemmel még egy nagyon gyakorlott és tapasztalt tervező sem tudja megállapítani, nagyságrendileg sem. A tereprendezés költsége, a feltöltés, illetve a feltöltőanyagok mennyisége miatt is fontos, hogy ezekkel az információkkal tisztában legyen. Leszedés esetén ráadásul a többlet földmennyiség elszállíttatása sem olcsó.
- A talajmechanikai vizsgálattal megállapítható, hogy 5-8 méteres mélységig milyen rétegek találhatók a földben. Ebből jól látható az a humusz mennyiség, vagy utólagos feltöltés, amelynek eltávolítása szükséges lesz. A vizsgálat által arra is fény derül, hogy milyen mélyen van a teherbíró talaj, tehát az alapozási sík, illetve van-e talajvíz. Ezek mind drasztikusan befolyásolhatják az alapozási költségeket, hiszen egy cölöpalap a síkalapnál lényegesen többe kerül.
Szintén nem hagyható figyelmen kívül a költségek tekintetében, hogy alapozás közben esetleg nem kell-e folyamatosan szivattyúzni a magas talajvízszint miatt.
Telekvásárlás előtt ne hagyja figyelmen kívül a HÉSZ-t
Érdemes bármely beruházástípus esetén tanulmányozni a Helyi Építési Szabályzatot, azaz a HÉSZ-t, amelyből kiderül, a tervezett tevékenység végezhető-e egyáltalán a kiválasztott telken. Szintén a HÉSZ segít tisztába kerülni azzal, milyen előírással érdemes számolni a beépíthetőség %-a, a zöldfelület aránya, illetve az elő- és oldalkertek nagyságát illetően.
Ha ezeken túl van, a szabályzat számos speciális, az Ön költségeit befolyásoló előírást is tartalmazhat: ilyen lehet a kötelező zöldtető vagy a 3 szintű növényrendszer telepítése a telekhatárra. Kifizetődőbb inkább egy szakértő segítségét kérni, így biztos, hogy az Ön figyelmét sem kerüli majd el semmi, ami lényeges lehet építési beruházására, telekvásárlására vonatkozóan.
Barnamezős beruházás
Ha a kinézett telken áll valamilyen épület
Mindenképp szükséges utánaszámolni, milyen költségei lehetnek a bontásnak, szükséges-e hozzá külön terv készítése, illetve milyen anyagok kerülnek az épülettel lebontásra. Az azbeszt tető például veszélyes hulladéknak számít, amivel a lerakóhelyi díjak is jelentősen emelkedhetnek.
Amennyiben már nem áll épület a telken, akkor is fontos utánajárni a terület „múltjának”
- Milyen építmény volt ott és pontosan hol helyezkedett el, milyen funkciót töltött be Ebből számos fontos következtetés levonható arra vonatkozóan, mi várja majd a föld alatt az építési beruházás megkezdésével.
- Sajnos komoly költségnövekedést okozhat, ha kiderül, hogy az előző épület alaptestjei a földben maradtak, vagy bontás után egyszerűen csak be lettek temetve.
- Szintén szükséges megtudni, hogy került-e valamilyen szennyező, mérgező anyag a talajba, amilyenek például a gyógyszeripari vagy bőrgyári melléktermékek.
- Műtárgyak a talajban: szerződésben érdemes kikötni, hogy nincs benne semmi ilyen, vagy amennyiben előfordulhat, abban az esetben az eltávolítás költségei az előző tulajdonost terhelik. Így jelentősen csökkentheti a kockázatokat.
Zöldmezős beruházás
Első lépés mindenképp a telek tulajdoni lapjának átnézése legyen, nem tartozik-e például mezőgazdasági művelés alá, hiszen ez esetben igencsak idő- és pénzigényes lesz az átminősítés.
Szintén fontos kritérium zöldmezős beruházások esetén, hogy milyen a terület közmű ellátottsága.
- Amennyiben nem elegendő a villamos teljesítmény, az ügyintézés akár másfél évet is igénybe vehet…
- A víz- és tüzivíz-hálózat kérdése,
- illetve az is sarkalatos, hogy van-e szennyvízcsatorna a környéken, rá lehet-e kötni, vagy telken belül szükséges a szennyvízkezelés megoldása.
Építési beruházás előtt áll?
Fontos megjegyezni, hogy ez a lista csak egy lényeges szempontokat felvonultató kivonat, még számos más kérdésről lehetne írni. Viszont biztosak vagyunk abban, hogy Önnek is világosabbá tette, mire érdemes figyelni telekválasztás előtt, mielőtt kifizet rá egy nagyobb összeget. Bár számos rémhír kering építési beruházásokról, építési telkekről, ha kellő körültekintéssel jár el, Ön jó eséllyel kikerüli majd ezeket a buktatókat.
Amennyiben segítségre van szüksége, tervezéstől az átadásig, vagy csak egyes projektszakaszokban, keressen minket bizalommal. Saját építési projektmenedzsment modellünket, az OPEN BOOK-ot alkalmazva kifejezetten beruházó-barát megoldásokat kínálunk.
Tudjon meg többet róla építési projektjéhez, tervezéstől a kivitelezésig: OPEN BOOK
*****
Tervezés I Építési projektmenedzsment | Műszaki ellenőrzés
Kérje ajánlatunkat, és a szükséges lépésekben, vagy első lépéstől az utolsóig segítünk projektje megvalósításában!
Dolgozzunk együtt!
