Mit jelent a generálkivitelező, és mi marad a beruházónál?

Egy szerződés, egy ár, egy felelős: a legtöbb beruházó ezért választ generálkivitelezőt, amikor csarnokot, üzemet vagy irodaépületet épít. Amit ritkábban lát előre: cserébe átadja a szakági vállalkozók kiválasztását, nem látja, mennyibe kerülnek az egyes munkák, és a koordinációért, a vállalt kockázatért és a nyereségért is fizet. Tapasztalatunk szerint ez a réteg a szakági árakon felül jellemzően 20-30%.

Ebből a cikkből megtudja, mit kap ezért az árért, mi marad akkor is Önnél, és mikor éri meg inkább úgy építeni, hogy minden vállalkozói ajánlatot Ön is lát.

Mit jelent a generálkivitelező?

A generálkivitelező egyetlen szerződésben vállalja a teljes építkezést, a szakági munkákat pedig jellemzően alvállalkozókkal végezteti el. Ez piaci elnevezés; jogi értelemben a 2023. évi C. törvény 16. § 49. pontja szerinti fővállalkozó kivitelező, aki az építtetővel köt kivitelezési szerződést. Minden generálkivitelező fővállalkozó, de nem minden fővállalkozó generálkivitelező. A generálkivitelező az alapozástól a gépészeti és villamos munkákig a teljes kivitelezést fogja össze.

Generálkivitelező vagy generáltervező?

A generáltervező a teljes tervdokumentáció elkészítését és a szakági tervezők összehangolását vállalja, míg a generálkivitelező a kész tervek alapján szervezi az építést. A tervezési folyamatról az építészeti tervezés oldalunkon olvashat.

Mit vállal át a generálkivitelező, és mi marad Önnél?

A generálkivitelezés legnagyobb előnye, hogy egy felelős fogja össze a kivitelezést. Ő ütemezi a szakágakat, kezeli a munkák közötti illesztéseket, és átalánydíjas szerződésnél viseli annak kockázatát, ha a vállalt munka többe kerül, mint amennyiért elvállalta.

Önnél marad:

• A műszaki tartalom meghatározása. A kivitelező arra ad árat, ami a tervekben és a kiírásban szerepel.

• A változások jóváhagyása és árának elfogadása.

• A kivitelezés ellenőrzése. A műszaki ellenőrt Ön bízza meg, aki a 2023. évi C. törvény 189. § (1) bekezdése szerint az Ön helyszíni képviselőjeként jár el.

• A finanszírozás és a kifizetések ütemezése.

A generálkivitelezőnek adja át az alvállalkozók kiválasztását. Ön a teljes vállalási árat látja, azt viszont nem, mennyibe kerül az acélszerkezet, a gépészet, a villamos munka vagy a generálkivitelező saját tevékenysége.

Ki kivel szerződik generálkivitelezésnél?

• Ön egy kivitelezési szerződést köt a generálkivitelezővel.

• A generálkivitelező felel Önnek a teljes kivitelezésért, a szerződéses árért és a határidőért. Ő szerződik az alvállalkozókkal és fizeti őket.

• Az alvállalkozók nem Önnel, hanem a generálkivitelezővel állnak szerződéses kapcsolatban.

• Az építési műszaki ellenőr az Ön oldalán áll, ellenőrzi a munkát és igazolja a teljesítést. A 191/2009. Korm. rendelet 3. § (2) bekezdésének k) pontja szerint a szerződésnek meg kell neveznie a teljesítésigazolásra jogosult műszaki ellenőrt.

A munkaterületet Ön a fővállalkozó kivitelezőnek adja át, az alvállalkozók munkáját pedig a generálkivitelező szervezi.

Hogyan áll össze a generálkivitelező ára?

A generálkivitelező ára tartalmazza a szakági vállalkozók díját, a projektvezetés és a működés költségét, a garanciális tartalékot, a vállalt kockázat fedezetét és a nyereséget. Tapasztalatunk szerint a szakági árakon felül jellemzően 10% körüli cégfenntartási költség és 10-20% nyereség jelenik meg.

Ez nem túlárazás. A nyereség jár annak, aki átveszi a koordináció, az ár és a határidő kockázatát. Önnek azt érdemes mérlegelnie, hogy a saját beruházásánál megéri-e ezért ezt az összeget kifizetni.

Az ajánlatokat azonos műszaki tartalom alapján érdemes összevetni. Ennek nehézségeiről a kivitelezői ajánlatok közötti különbségekről szóló cikkünkben írtunk.

Ha a szakági vállalkozókkal Ön szerződik, Open Book modellben, nem keletkezik külön generálkivitelezői költségréteg. A szakági vállalkozókkal közvetlenül szerződik, így a külön generálkivitelezői árrés elmaradhat. A versenyeztetéssel együtt ez azonos műszaki tartalom mellett akár 20-30% megtakarítást is eredményezhet. Egy 2 000 m²-es raktárcsarnok számpéldáját, azonos műszaki tartalommal, az ipari csarnok építés árak témájú cikkünkben számoljuk végig; ez számítás, nem garantált megtakarítás.

Milyen más modellben lehet építeni?

A 191/2009. Korm. rendelet 5. § (3) bekezdése szerint az építtető megbízásából egyidejűleg vagy egymást követően több fővállalkozó kivitelező is dolgozhat az építési munkaterületen.

Az Open Book modellben Ön szakáganként vagy munkacsomagonként szerződik a vállalkozókkal. Mi versenyeztetjük a szakági szereplőket, Ön pedig ugyanazokat az ajánlatokat látja, amelyeket mi. Bevonhatja a saját bevált partnereit is, például a telephelyet jól ismerő gépészeti vagy villamos kivitelezőt.

Ez több szerződést és több döntést jelent. Az ajánlatok műszaki értékelését, a döntések előkészítését és a vállalkozók munkájának összehangolását mi végezzük.

Megbízásunk a versenyeztetésre, a projektmenedzsmentre és a műszaki ellenőrzésre terjed ki. Az együttműködés első 2-3 hónapjában elvégezzük a teljes tendereztetési folyamatot, így a kivitelezés elindításáról tényleges vállalkozói árak ismeretében dönthet.

A két modell egymás mellett

• Szerződések száma: generálkivitelezésnél egy szerződés, szakági modellben munkacsomagonként külön; egy csarnoknál tapasztalatunk szerint jellemzően 8-12 munkacsomag.

• Vállalkozók kiválasztása: generálkivitelezésnél a generálkivitelező dönt, szakági modellben Ön választ a projektmenedzser javaslata alapján.

• Árak láthatósága: generálkivitelezésnél a teljes árat látja, szakági modellben minden vállalkozói ajánlatot és külön a projektmenedzsment díját.

• Illesztési kockázat: generálkivitelezésnél a generálkivitelező viseli, szakági modellben Ön, a projektmenedzser szervezésével.

• Döntések száma: generálkivitelezésnél kevesebb, szakági modellben több, de mi előkészítjük őket.

Mikor jó választás a generálkivitelező?

A generálkivitelező jó választás lehet, ha egy felelőst szeretne, a szervezetében nincs olyan munkatárs, aki napi szinten foglalkozna a beruházással, és a szerződéskötéskor már pontosan rögzítették a műszaki tartalmat. Ebben a helyzetben észszerű lehet megfizetni az átvállalt koordináció és kockázat árát.

A szakági modell akkor lehet előnyösebb, ha látni szeretné, mire megy el a pénz, be akarja vonni bevált partnereit, vagy a kivitelezés során is dönteni szeretne a műszaki tartalomról. Ennek is ára van: több szerződés és több illesztési pont. Ezt a koordinációt valakinek el kell végeznie; Open Book megbízásban ez a mi feladatunk.

Öt kérdés, mielőtt generálkivitelezői ajánlatot fogad el

1. Kik lesznek az alvállalkozók, és Ön jóváhagyhatja-e őket?

A szerződésben megnevezhetik a főbb szakágak alvállalkozóit, és kiköthetik, hogy cseréjükhöz az Ön hozzájárulása szükséges. Enélkül az alvállalkozók kiválasztása a generálkivitelezőnél marad.

2. Pontosan milyen műszaki tartalomra szól az ár?

Az átalánydíj értékét a mögötte álló műszaki tartalom pontossága adja. Két ajánlatot akkor érdemes összevetnie, ha ugyanarra a tartalomra szólnak.

3. Hogyan árazzák a változást?

Rögzítsék, hogy az árazott költségvetés egységárait miként alkalmazzák a megváltozott munkákra. A 191/2009. Korm. rendelet 3. § (2) bekezdésének j) pontja szerint a szerződésnek tartalmaznia kell a többletmunka és a pótmunka ellenértékének elszámolási módját.

4. Ki ellenőrzi a kivitelezést az Ön oldalán?

A független műszaki ellenőr az Ön érdekeit képviseli, átveszi a munkafázisokat, ellenőrzi az anyagok minőségét, listázza a hibákat és átvizsgálja a számlákat. Érdemes már a szerződéskötés előtt bevonni.

5. Van-e érvényes kötelező kivitelezői felelősségbiztosítása?

A 191/2009. Korm. rendelet 5. § (6) bekezdésének b) pontja szerint enélkül a munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelezőnek, és a kivitelezés nem kezdhető meg. Ezt még a munkaterület átadása előtt ellenőrizze.

Hogyan segítünk?

Ha generálkivitelezővel épít, független műszaki ellenőrként az Ön oldalán állunk. Ellenőrizzük a kész munkafázisokat, az alapanyagok minőségét, a hibákat és a beérkező számlákat. Ha már van generálkivitelezői ajánlata, átnézzük, milyen műszaki tartalomra szól, és a kivitelezés műszaki ellenőrzésére is szívesen adunk ajánlatot.

Ha látni szeretné, mire megy el a pénz, Open Book projektmenedzsmentben dolgozunk. Ön ugyanazokat az ajánlatokat látja, amelyeket mi, a díjunk külön, havidíjban szerepel, a kivitelezés elindításáról pedig tényleges vállalkozói árak ismeretében dönt.

Beszéljük át a beruházását, és válasszuk ki az Ön céljaihoz illeszkedő megvalósítási modellt.