Pótmunka elszámolása: mit rögzítsen a kivitelezői szerződésben?

A műszaki változások árképzését, elszámolását és jóváhagyási rendjét még a kivitelezői szerződés aláírása előtt rögzítse. Amikor a kivitelezés már folyik, egy módosításról gyakran időnyomás alatt kell dönteni. Az előre tisztázott szabályok segítenek abban, hogy a beruházás költségei ilyenkor is kézben tarthatók maradjanak.

Egy ipari beruházás műszaki tartalma a megvalósítás során gyakran változik: módosul egy technológiai igény, pontosodik egy szakági terv, vagy a beruházó maga dönt másként. A változást nem lehet kizárni, és az előre nem ismert változások konkrét árát sem lehet mind rögzíteni. Az árképzésük szabályait viszont igen. Így megelőzhető, hogy minden változásnál az elszámolás alapjairól kelljen újrakezdeni az egyeztetést.

Egy példa: utólag kér még egy rakodókaput

A csarnok építése közben kiderül, hogy a logisztikának még egy rakodókapu kell. A kapu ára önmagában keveset mond a változás valódi költségéről. A változási ajánlatnak a kapu mellett tartalmaznia kell:

• a kapcsolódó szerkezeti, elektromos és burkolati munkákat;
• az elmaradó tételeket, például a homlokzatburkolatot ott, ahová a kapu kerül;
• az ütemezésre gyakorolt hatást.

A végösszeget az is befolyásolja, mikor születik a döntés. Ha a homlokzat már elkészült, a nyílás kialakítása bontással és visszaépítéssel jár, és ez másképp árazódik, mint ugyanaz a munka az eredeti munkafolyamatban. A beruházó akkor tud jól dönteni, ha a teljes változást egyben látja, nem tételenként, egymás után.

Mit rögzítsen előre a kivitelezői szerződésben?

Az egységár alkalmazása előtt azt kell tisztázni, hogy a változás alapján módosul-e a vállalkozói díj. Az árazott költségvetés megléte önmagában nem teszi az átalánydíjas szerződést tételes elszámolásúvá. Átalánydíj mellett is lehet részletes költségvetés; hogy egy munkáért jár-e külön díj, azt a munka minősítése és a szerződés határozza meg (lásd lent a pótmunka és a többletmunka különbségét). Ha a díj módosul, az alábbi kikötések adják meg, hogyan.

1. Azonos műszaki tartalmú munkánál a szerződéses egységár legyen az elszámolás alapja.

Ha a változás olyan munkát érint, amelyre az árazott költségvetésben már van egységár, és a munka műszaki tartalma ugyanaz, az elszámolás alapja ez az egységár. Az alkalmazhatóságnál a kivitelezési körülményeket is érdemes figyelembe venni: az eredeti munkafolyamatban végzett szerelés és az utólagos bontással, visszaépítéssel járó beavatkozás költsége eltérhet. A szerződés mondja ki, ilyenkor mi az eltérés elszámolásának szabálya.

2. Az egységár nélküli új munkára előre rögzített árképzési szabály vonatkozik.

Ahol nincs alkalmazható egységár, ott a szerződés mondja meg, hogyan áll össze az ár. Levezethető a meglévő egységárakból, vagy összeállhat az igazolt anyagárból, a rezsióradíjból, a gépköltségből, a szállításból és az alvállalkozói költségből, előre rögzített felárakkal. Érdemes kikötni azt is, hogy ugyanaz a költség ne jelenjen meg több helyen, például a felárban és külön tételként is.

3. A megrendelt műszaki tartalom elhagyását vagy csökkentését is előre rendezze.

Ez a pont nem a mennyiségi eltérésekről szól, hanem arról, amikor a beruházó a megrendelt műszaki tartalom egy részéről lemond, vagy azt csökkenti. A szerződés rendezze előre:

• hogyan számítják a jóváhagyott elhagyás miatti díjcsökkentést;
• mi történik a már megrendelt, vissza nem váltható anyagokkal;
• hogyan kezelik az elhagyás miatt igazoltan felmerülő költségeket.

4. A pótmunka megkezdését előzetes írásos jóváhagyáshoz kell kötni.

A kivitelező a munka megkezdése előtt adja át a változás műszaki tartalmát, az árát és a határidőre gyakorolt hatását, és a jóváhagyás után kezdjen bele. Az előzetes írásos jóváhagyás hiánya ugyanakkor nem zárja ki minden esetben a fizetési igényt. A Ptk. 6:94. § (2) bekezdése szerint a kötelező alakiság mellőzésével történt szerződésmódosítás is érvényes lehet, ha az annak megfelelő tényleges állapot a felek egyező akaratából jött létre. A jóváhagyás rendje ezért akkor véd, ha a gyakorlatban is betartják.

A műszaki szükségesség bejelentése, a munka megrendelése és az ár jóváhagyása három külön lépés. A kivitelező a műszaki szükségességet, az építtető a többletmunka, pótmunka igényét az e-építési naplóban közli. A szerződésből derüljön ki, melyik bejegyzés vagy dokumentum mit jelent. Az azonnali veszély- vagy kárelhárítást igénylő helyzetekre érdemes külön értesítési és dokumentálási rendet kikötni, mert ott nincs idő előzetes jóváhagyásra.

5. Nevesítve van, ki rendelhet el változást, és ki igazolja a teljesítést.

Ha nincs kijelölve, ki rendelhet el változást a beruházó oldalán, egy egyeztetésen elhangzó kérésből is lehet megrendelés. A teljesítést a műszaki ellenőr igazolja, akit, ha van, a fővállalkozói szerződésnek meg kell neveznie. Az elrendelés és az igazolás két külön döntés, mindkettőnek legyen nevesített felelőse.

6. A változási ajánlatnak és az elbírálásának is határideje van.

A jóváhagyási rendben ne csak az szerepeljen, ki dönt, hanem az is, mennyi időn belül. A szerződés rögzítse:

• mikorra kell a kivitelezőnek teljes körű változási ajánlatot adnia;
• hány munkanap áll rendelkezésre annak elbírálására;
• mi történik, ha az ajánlat hiányos, vagy vitatott az ár;
• mely munkák folytathatók a döntésig.

7. A műszaki mellékletek rangsora előre eldöntött.

A kiviteli tervek, a műszaki leírás és az árazott költségvetés között előfordulhat ellentmondás, és a rangsor mondja meg, melyik az irányadó. A szerződéskötés után a kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a dokumentáció olyan hiányosságából adódik, amelyet a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett. Ezért éri meg a dokumentációt az aláírás előtt a kivitelezővel közösen végignézni.

8. A határidőről ugyanabban a döntésben születik megállapodás, mint az árról.

A pótmunka jóváhagyása rögzítse, módosul-e a teljesítési határidő, és mennyivel. Ha az ár és az idő külön döntés, a határidő kérdése jellemzően később újra megnyílik.

9. A tartalékkeret felhasználásának rendje a szerződésben áll.

Ha a felek tartalékkeretet kötnek ki, a szerződés tartalmazza a felhasználás részletes szabályait: mire használható a keret, ki dönt róla, és milyen jóváhagyással. A tartalékkeret a pénz forrása, az elszámolás szabályait nem helyettesíti.

Mit mond erről a jogszabály?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) meghatározza a pótmunka elvégzésének és díjazásának alapvető kereteit, de a projektben alkalmazandó egységárakat és a részletes árképzési szabályokat a feleknek érdemes előre rendezniük. Ha a felek az ellenszolgáltatás mértékét nem határozták meg egyértelműen, a Ptk. 6:63. § (3) bekezdése szerint a teljesítési helynek megfelelő piacon a teljesítési időben kialakult középárat kell megfizetni. Ez háttérszabály: a hiányzó ármegállapodást pótolja, de előre tervezhető árat nem ad, és a középár vitában szakértői kérdés lehet.

A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 3. § (2) bekezdésének j) pontja szerint a kivitelezési szerződés tartalmazza a többletmunka, pótmunka elszámolható ellenértékének elszámolási módját. Egy mondat arról, hogy a felek később megállapodnak, önmagában nem ad előre alkalmazható elszámolási szabályt.

Pótmunka vagy többletmunka?

A többletmunka a Ptk. 6:244. § (1) bekezdése szerint a szerződés tartalmát képező, de a vállalkozói díj meghatározásánál figyelembe nem vett munka. Többletmunka az a munka is, amely nélkül a mű rendeltetésszerű használatra alkalmas megvalósítása nem történhet meg. A pótmunka a 6:244. § (2) bekezdése szerinti utólag megrendelt munka, különösen tervmódosítás miatt, amelyet a vállalkozó akkor köteles elvégezni, ha az nem teszi feladatát aránytalanul terhesebbé.

A különbség pénzben dől el. A 6:245. § (1) bekezdése szerint átalánydíjnál a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunkáét nem. A megrendelő viszont ilyenkor is köteles megtéríteni a többletmunkával kapcsolatban felmerült olyan költséget, amely a szerződéskötéskor nem volt előrelátható. Tételes elszámolásnál a 6:245. § (2) bekezdése szerint a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult.

Mit nézzen meg aláírás előtt?

Öt kérdés, amire a szerződéstervezetben választ kell találnia:

• Átalánydíjas vagy tételes elszámolású a szerződés, és kiderül-e, mikor módosul a vállalkozói díj?
• Az azonos műszaki tartalmú munkára érvényesek-e a szerződéses egységárak, és van-e szabály az új tételek árképzésére?
• Rendezett-e a megrendelt tartalom elhagyásának elszámolása, a vissza nem váltható anyagokkal együtt?
• Kiderül-e, ki rendelhet el változást, ki igazolja a teljesítést, és milyen határidővel kell ajánlatot adni, illetve dönteni?
• Rögzített-e a mellékletek rangsora, a változás határidőre gyakorolt hatása és a tartalékkeret felhasználása?

Hogyan induljon el?

A változások kezelése a kivitelezői ajánlat bekérésénél kezdődik. Az összehasonlítható ajánlatok alapja az összehangolt kiviteli terv és az egységes, tételes árazatlan költségvetési kiírás. Az ajánlatkérésben írja elő valamennyi tétel beárazását, valamint a kizárások és az eltérések egyértelmű feltüntetését. Az így kapott egységárak lehetnek később a változások elszámolásának alapjai, ha a szerződés ezt kiköti. Hogy miért térhet el ennyire két kivitelezői ajánlat, azt külön cikkünkben mutatjuk be.

Az aláírás előtt segítünk ellenőrizni:

• a szerződés műszaki mellékleteinek összhangját;
• hogy az árazott költségvetés használható-e a változások elszámolásához;
• a változáskezelés rendjét: ki rendel el, ki igazol, milyen határidővel.

A kikötések jogi megfogalmazása ügyvédi feladat; mi a műszaki tartalmukat nézzük meg, a beruházó oldaláról. Ha a kivitelezés is elindul, építési műszaki ellenőrként a változások igazolását is a beruházó oldaláról végezzük.

Hivatkozások a fenti pontokhoz

• Írásos alak: a kivitelezési szerződést üzletszerű kivitelezési tevékenységnél írásba kell foglalni (2023. évi C. törvény 188. § (5)); az alakiság mellőzésével történt módosítás érvényességéről a Ptk. 6:94. § (2) bekezdése rendelkezik (4. pont).
• E-építési napló: az építtető a többletmunka, pótmunka igényét a 191/2009. Korm. rendelet 7. § (2) bekezdésének k) pontja, a kivitelező a műszaki szükségességet a 12. § (2) bekezdésének 19. pontja szerint közli (4. pont).
• Teljesítésigazolás: a fővállalkozói szerződés megnevezi a teljesítésigazolásra jogosult építési műszaki ellenőrt, 191/2009. Korm. rendelet 3. § (2) k) (5. pont).
• Dokumentáció hiányossága: 191/2009. Korm. rendelet 3. § (1) (7. pont).
• Tartalékkeret: 191/2009. Korm. rendelet 3. § (2) p) (9. pont).

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás.