A választás, ami előtt építési beruházásának kezdetén áll, világos: önmaga végzi el építési projektjének az irányítását, vagy kiszervezi azt egy hozzáértő személynek? Nem esélytelen az önálló építési projektvezetés sem, de eláruljuk, miért éri meg mégis jobban a szakértő projektvezető bevonása.

Mi a célja egyáltalán az építési projekt irányításának?

Fontos, hogy egészen az alapoktól megvizsgáljuk ezt a kérdést, hiszen számos építési projekt előkészítésekor már itt felütik a fejüket akadályok, elakadások. Az elsődleges cél az, hogy egy kijelölt költség- és időkeretbe beleférjen az építési beruházás teljesítése. Vagyis megfelelő projektvezető irányításával, és természetesen egy megfelelő folyamat betartásával elkerülhetővé válnak az építési beruházások esetén rettegett többletköltségek és időbeni megcsúszások is.(A kettő persze kéz a kézben jár: minél inkább csúszik a projekt átadása, annál inkább nő a résztvevő munkások és más szakértők munkaideje, egyre több hiba csúszik a folyamatokba, mindenki egyre idegesebb, következményként pedig egyre csak gyarapodnak a beruházással kapcsolatos költségek.)

Azért is érdekes kérdéskör ez, mert sokan pont költségmegtakarítási szempontból döntenek úgy, hogy inkább elkerülik a profi projektvezető vagy menedzsmentet végző műszaki szakértők bevonását az építési projekt irányításába, és keresnek valamilyen látszólag olcsóbb megoldást „házon belül.”

Sajnos nagyon sokan drágállják a projektvezetők munkadíját… Pedig az építkezések esetén – ahogy egyébként sok más területen is – pont visszafelé sülhet el a túlzott spórolási szándék. Minél olcsóbban akarja valaki megúszni, annál drágább lesz végül a beruházás, mert annyira durva csúszások történhetnek a nem hozzáértő projektvezetés következtében. Sajnos ez egyáltalán nem csak egy fenyegetés részünkről: sokkal inkább figyelmeztetés az építési beruházások, munkák, feladatok során szerzett tapasztalataink alapján, és egy segítő tanács, hogy Önnek lehetősége legyen jó döntést hozni.

Az építési projekt irányításának folyamata

Az építési projektek irányítása során egymásra logikusan épülő, fix lépésekből áll maga a tervezési folyamat. Ez eddig még egyszerűnek is tűnik, hiszen ha ennyire kötött, akkor – gondolhatja a laikus – biztosan nem nehéz követni és teljesíteni sem. Azonban a kötöttség egyben kockázatokat is rejt: ha bármely szakaszba hiba csúszik, akkor az az egész projekt folyamatra hatást gyakorolhat, magával vonva ugyanúgy a határidőből, mint a költségkeretből történő kicsúszást.

Az építési projekt irányítását végző szakértő csapat a feladata, hogy a kezdőponttól egészen a beruházás lezárásáig felügyelje a projektet, annak minden egyes szakaszában:

• generál tervezési feladatok – koncepció | engedélyes- | kiviteli- | gyártmánytervek;
• költségvetési, beszerzési kiírás – erőforrások összegzése;
• vállalkozói lista készítése;
• a kiválasztott vállalkozók és gyártók megversenyeztetése, szerződések koordinálása;
• műszaki támogatás biztosítása;
• ütemtervek készítése és betartatása;
• műszaki ellenőrzés, kivitelezői elszámolások, dokumentumok, folyamatok ellenőrzése;
• garanciális bejárások.

Az építési projekt irányításának kiszervezése: kit érdemes választani a projekt vezetésére, és milyen szempontok az irányadók?

Profi szakértő és a megfelelő projektirányítás modell – erre a kettőre figyeljen kiemelten.

Ha mint területet nézzük, az építési projekt irányítása az erőforrások megfelelő szervezését és koordinálását fedi le. Ugyanúgy erőforrásnak tekinthető befektetés Ft-ban meghatározott összege, a projektre szánt idő, a munkát elvégző egyes emberek, illetve a felhasznált energia és az anyagok is.

A fent említett elvárt eredmény, vagyis az idő- és költségkeret betartása ennek a folyamatnak köszönhető, illetve annak a csapatnak, aki a projekt irányítását szakszerűen elvégzi az alábbi ismeretek birtokában:

1. Építési projektirányítás-modell és szakértői háttértudás: ezeket különösen fontos figyelembe venni, mielőtt a beruházó egy projekt(menedzsment) csapat számára szervezi ki a lebonyolítást. Jellemzően ez az, ami házon belül hiányzik, és emiatt nem váltja be a „belső emberes” lehetőség a hozzá fűzött reményeket.
2. Műszaki hozzáértés: ennek hiányában a projekt lebonyolításáért felelős személy nem lesz képes elvégezni a mérnöki javaslatok véleményezését. Műszaki szaktudás nélkül az egész projekt veszélybe kerülhet, hiszen olyan dolgokban nem tud majd állást foglalni, illetve irányítói szerepet betölteni a kiválasztott személy, amelyekben ez nélkülözhetetlen volna.
3. Az ajánlatok beruházóbarát értékelése: a profi projektvezető tisztában van azzal, milyen szempontokat kell figyelembe vennie akár a műszaki megvalósítás, akár finanszírozás tekintetében. Jól tudja, melyek a lényeges elemek a beruházó számára egy ajánlatban. Pontos stratégia mentén halad ezek szakmai értékelésekor, így valószínűleg nem követ el olyan hibákat, hogy lényegtelen szempontokat állít a lényegesek elé döntéshozáskor.
4. Átlátja a folyamatot: nemcsak ismeri az építési projektek megvalósulásának lépéseit, hanem lépésenként is tisztában van a egyes résztvevők helyével és feladataival egy projektben. Előfordulhatnak olyan hibák az építési beruházás során, amikor útközben helyreállításokra lesz szükség… (A cél persze ezeknek a problémáknak az elkerülése, de ha mégis ilyesmi történik), a projektvezető az, akinek azonnal mindent át kell látnia, és felkészülten koordinálni a lehető legkevesebb leállással és csúszással a folyamatot.
5. Nyilvántartások és beszámolók vezetése: az adminisztráció sokaknak nem a kedvenc tevékenysége, azonban egy mind műszakilag, mind szervezésben felkészült projektirányító szakembernek ezt is el kell végeznie. Méghozzá megadott, pontos szempontok figyelembe vételével. Ez nemcsak szövegezés és táblázatkezelés, hanem olyan folyamatos feladat, amelynek később is súlyos jelentősége lesz: minden építési beruházásnak visszakövethetőnek kell lennie, hogy ellenőrizhető legyen a kivitelezési munkaidő, az alvállalkozói vállalások ugyanúgy, mint a könyvelési tevékenységek és egyéb szakmai pénzügyi információk.

Leidecker & Partner: Budapesten és országosan, valamennyi megyében tervezett építési beruházási projektjében számíthat ránk! Rendelkezünk a szükséges tudással és folyamatszemlélettel, és garantáljuk, hogy nálunk találja a leginkább beruházóbarát építési projekt irányítási modellt. Mindent elolvashat róla részletesen:

Teljes építési projekt irányítás tervezéstől a kivitelezésen át az átadásig: OPEN BOOK építési projektmenedzsment

Tervezés | Építési projektmenedzsment | Műszaki ellenőrzés Kérje személyre szabott ajánlatunkat, és igénye szerint segítünk csak egy egy adott lépésben építési projektje során, vagy akár a beruházás egészében is számíthat együttműködésünkre.

Dolgozzunk együtt!

TERVEZÉS, TERVEZÉS, MAJD A NAGY PILLANAT: MENNYIBE IS KERÜLNE AZ ÉPÍTÉSI TERVEK MEGVALÓSÍTÁSA?

Miért lehetnek hatalmas különbségek két kivitelezői ajánlat közt?

Minden kivitelező alapvető érdeke, hogy az ajánlata a lehető legkevésbé legyen összehasonlítható más kivitelezőkével. Éppen ezért, amikor csak lehetséges, javaslatokat tesznek eltérő műszaki megoldásokra, javasolnak más márkákat és típusokat. Ezzel ráadásul további előnyre is szert tesznek: ajánlani tudják azt a beszerzési forrásukat, akitől jobb árakon vásárolhatnak, vagyis kedvezőbb önköltségi árat érhetnek el.

Kivitelezői ajánlat kérése – a 4 lehetséges mód

1. Nincs még terve, csak elképzelése, így egy-egy becslést kér a kivitelezőktől.
   Mivel Ön beruházóként egyáltalán nem tudja, melyik kivitelező milyen műszaki tartalmat áraz be, ez nem épp takarékos megoldás… Ha nem épített 4-5 ugyanilyen épületet az elmúlt pár évben, és nincs tisztában a pontos kivitelezési költségekkel, a kivitelezők önmaguk számára itt a lehető legnagyobb biztonsági tényezővel számolnak.
   Az eredmény: össze nem hasonlítható ajánlatok, alma-szilva-körte-barack árak.

1. Engedélyes tervre kér ajánlatot.

Ezeknek a terveknek a sajátossága, hogy itt még csak az építész tervező rajzol. A többi társtervező, például statikus, épületgépész, közműves, épületvillamossági szakértő még egy maximum pár oldalas leírást ad csak, jellemzően valamilyen sablon alapján. Rajzolni, számolni ebben a fázisban nekik még nem igazán kell.
Ezeknek a dokumentumoknak birtokában, az ajánlathoz már tudnak valamennyire kalkulálni a kivitelezők, de az építészeten kívüli többi szakág inkább csak becslés lesz, hasonlóan az előző kategóriához, számukra meglehetősen nagy biztonsági tényezőkkel. Ráadásul itt még nincs is vége az Ön, azaz a beruházó számára kétséges kérdéseknek: hiába adja le az engedélyes tervet és kér rá ajánlatot, amikor már minden társtervező rajzol, valószínűleg ki fognak derülni olyan problémák és ütközések, amelyek miatt az építész terveken is módosítani kell majd. Minden ilyen esettel, amellyel a beruházói igény is módosulhat, színre lép minden beruházó rémálma, a pótmunka is. Ezek pedig mind olyan tételek, amelyeket a kivitelezők még inkább borsos árakon adnak el Önnek, hiszen itt a legtöbb esetben nincs választás, el kell fogadni, meg kell rendelni tőlük.
Konklúzió: amennyiben teheti, sose írjon alá kivitelezési szerződést engedélyes tervre vonatkozóan! Az ajánlatok szintén alma-körte-szilva árakat tartalmaznak.

1. Tender tervre kér ajánlatot. Kidolgozottságát tekintve az engedélyezési és a kiviteli tervek közt helyezkedik el. Ekkor már nemcsak az építész, hanem a fent említett összes társtervező is rajzol, például a főbb nyomvonalakat, illetve kiszámolják a berendezések és gépek szükséges teljesítményét is. Ezekből világos lesz ezek mérete és súlya, ami például egy födémre kerülő eszköz esetén nagyon fontos; így már nagyságrendileg kalkulálhatók szakágakra bontva is a költségek. Ezen tervek kidolgozottsági foka mindig egyedi megbeszélés kérdése.
   Az ajánlatok könnyebben összehasonlíthatók: alma-körte árak szerepelnek bennük.

1. Kiviteli tervre kér árajánlatot.
   Ez komoly biztonságot adhat Önnek, és jó hír, hogy itt relevánsan össze is tudja majd hasonlítani a kapott kivitelezési ajánlatokat. Az összes terv, minden szakágra kiterjedően, teljesen készen van ekkorra, és pontosan definiáltak a felhasználandó építőanyagok, egyéb termékek is. (Nem mindegy, hogy kínai vagy egy neves német gyártó lámpáival számol; ahogy az sem, hogy az ipari kapuból kínait választ-e vagy például Hörmann-t.) Emellett, az anyagmennyiségek is pontosan mérhetők, definiáltak a gépek és berendezések típusai, teljesítményei, mennyiségei, méretei. Így arra is jó esélye van, hogy a pótmunkákat elkerülje.
   Minden kivitelező ugyanazt a minden részletre kiterjedő műszaki tartalmat árazza be, és bár tehetnek javaslatokat, a tervre egészében adott díjazást is tartalmaznia kell az ajánlatnak. Ez az ajánlatkérési mód eredményezi az egyetlen alma-alma, vagyis pontosan összehasonlítható kivitelezési ajánlatokat.

Extra tipp: kivitelezési szerződéshez küldött mellékletként kizárólag a kiviteli terveket, illetve a kiviteli tervek alapján készült pontos költségvetést javasoljuk.

Építési beruházás: komplex megoldás a projektjéhez!

Tervezéstől a kivitelezésen át a műszaki ellenőrzésig, teljes körűen segítünk Önnek építési projektjében. Saját építési projektmenedzsment modellünk, az Open Book lehetővé teszi, hogy Ön teljes biztonságban tudja beruházását, a klasszikus generálkivitelezők díjaihoz képest ráadásul számottevően olcsóbb és megbízhatóbb konstrukcióban.

Amennyiben segítségre van szüksége, tervezéstől az átadásig, vagy csak egyes projektszakaszokban, keressen minket bizalommal. Saját építési projektmenedzsment modellünket, az OPEN BOOK-ot alkalmazva kifejezetten beruházó-barát megoldásokat kínálunk.

Tudjon meg többet róla építési projektjéhez, tervezéstől a kivitelezésig: OPEN BOOK
*****
Tervezés I Építési projektmenedzsment | Műszaki ellenőrzés
Kérje ajánlatunkat, és a szükséges lépésekben, vagy első lépéstől az utolsóig segítünk projektje megvalósításában!
Dolgozzunk együtt!

Telekvásárlás építési beruházás előtt – segédlet, hogyan válasszon telket

A beruházási igény megjelent, Ön kinézett egy telket, amelyen megvalósítaná építési projektjét. Az első és legfontosabb lépés, hogy keressen meg egy tervezőt! Ő meg tudja állapítani, hogy a kinézett telekre „ráférhet-e” az elképzelt épület, kialakíthatók-e a tervezett útvonalak, például a kamionok számára; de hasonlóan fontos kérdések, hogy megoldható-e további közútcsatlakozások nyitása, illetve lehetséges-e elegendő számú parkoló kialakítása. Amennyiben minden megfelelő, és nincs akadálya az építkezés megkezdésének az adott telken, megtörténhet a továbblépés a projekt következő szintjére.

Építési beruházás előtt a telekválasztás kérdését 2 fő csoportra bontjuk:

• zöldmezős beruházás vagy
• barnamezős beruházás.

Érdemes minél többet megtudnia a telek előéletéről és felhasználásáról, és mindkét beruházás esetén elengedhetetlen a geodéziai felmérés illetve a talajmechanikai szakvélemény kérése. Ezeknek a költsége összesen néhány százezer Ft-ba kerül még egy nagyobb telek esetén is, ami a beruházás összköltségéhez viszonyítva csekély ráfordítás. Viszont sok többletköltségtől és fejfájástól kíméli meg magát, ha nem ugorja át ezeket a lépéseket telekvásárlás előtt.
Nézzük példák szerint:

• A geodézia megmutatja, milyen lejtés van a telekben – ezt szabad szemmel még egy nagyon gyakorlott és tapasztalt tervező sem tudja megállapítani, nagyságrendileg sem. A tereprendezés költsége, a feltöltés, illetve a feltöltőanyagok mennyisége miatt is fontos, hogy ezekkel az információkkal tisztában legyen. Leszedés esetén ráadásul a többlet földmennyiség elszállíttatása sem olcsó.
• A talajmechanikai vizsgálattal megállapítható, hogy 5-8 méteres mélységig milyen rétegek találhatók a földben. Ebből jól látható az a humusz mennyiség, vagy utólagos feltöltés, amelynek eltávolítása szükséges lesz. A vizsgálat által arra is fény derül, hogy milyen mélyen van a teherbíró talaj, tehát az alapozási sík, illetve van-e talajvíz. Ezek mind drasztikusan befolyásolhatják az alapozási költségeket, hiszen egy cölöpalap a síkalapnál lényegesen többe kerül.
  Szintén nem hagyható figyelmen kívül a költségek tekintetében, hogy alapozás közben esetleg nem kell-e folyamatosan szivattyúzni a magas talajvízszint miatt.

Telekvásárlás előtt ne hagyja figyelmen kívül a HÉSZ-t

Érdemes bármely beruházástípus esetén tanulmányozni a Helyi Építési Szabályzatot, azaz a HÉSZ-t, amelyből kiderül, a tervezett tevékenység végezhető-e egyáltalán a kiválasztott telken. Szintén a HÉSZ segít tisztába kerülni azzal, milyen előírással érdemes számolni a beépíthetőség %-a, a zöldfelület aránya, illetve az elő- és oldalkertek nagyságát illetően.
Ha ezeken túl van, a szabályzat számos speciális, az Ön költségeit befolyásoló előírást is tartalmazhat: ilyen lehet a kötelező zöldtető vagy a 3 szintű növényrendszer telepítése a telekhatárra. Kifizetődőbb inkább egy szakértő segítségét kérni, így biztos, hogy az Ön figyelmét sem kerüli majd el semmi, ami lényeges lehet építési beruházására, telekvásárlására vonatkozóan.

Barnamezős beruházás

Ha a kinézett telken áll valamilyen épület
Mindenképp szükséges utánaszámolni, milyen költségei lehetnek a bontásnak, szükséges-e hozzá külön terv készítése, illetve milyen anyagok kerülnek az épülettel lebontásra. Az azbeszt tető például veszélyes hulladéknak számít, amivel a lerakóhelyi díjak is jelentősen emelkedhetnek.
Amennyiben már nem áll épület a telken, akkor is fontos utánajárni a terület „múltjának”

• Milyen építmény volt ott és pontosan hol helyezkedett el, milyen funkciót töltött be Ebből számos fontos következtetés levonható arra vonatkozóan, mi várja majd a föld alatt az építési beruházás megkezdésével.
• Sajnos komoly költségnövekedést okozhat, ha kiderül, hogy az előző épület alaptestjei a földben maradtak, vagy bontás után egyszerűen csak be lettek temetve.
• Szintén szükséges megtudni, hogy került-e valamilyen szennyező, mérgező anyag a talajba, amilyenek például a gyógyszeripari vagy bőrgyári melléktermékek.
• Műtárgyak a talajban: szerződésben érdemes kikötni, hogy nincs benne semmi ilyen, vagy amennyiben előfordulhat, abban az esetben az eltávolítás költségei az előző tulajdonost terhelik. Így jelentősen csökkentheti a kockázatokat.

Zöldmezős beruházás

Első lépés mindenképp a telek tulajdoni lapjának átnézése legyen, nem tartozik-e például mezőgazdasági művelés alá, hiszen ez esetben igencsak idő- és pénzigényes lesz az átminősítés.
Szintén fontos kritérium zöldmezős beruházások esetén, hogy milyen a terület közmű ellátottsága.

• Amennyiben nem elegendő a villamos teljesítmény, az ügyintézés akár másfél évet is igénybe vehet…
• A víz- és tüzivíz-hálózat kérdése,
• illetve az is sarkalatos, hogy van-e szennyvízcsatorna a környéken, rá lehet-e kötni, vagy telken belül szükséges a szennyvízkezelés megoldása.

Építési beruházás előtt áll?

Fontos megjegyezni, hogy ez a lista csak egy lényeges szempontokat felvonultató kivonat, még számos más kérdésről lehetne írni. Viszont biztosak vagyunk abban, hogy Önnek is világosabbá tette, mire érdemes figyelni telekválasztás előtt, mielőtt kifizet rá egy nagyobb összeget. Bár számos rémhír kering építési beruházásokról, építési telkekről, ha kellő körültekintéssel jár el, Ön jó eséllyel kikerüli majd ezeket a buktatókat.

Amennyiben segítségre van szüksége, tervezéstől az átadásig, vagy csak egyes projektszakaszokban, keressen minket bizalommal. Saját építési projektmenedzsment modellünket, az OPEN BOOK-ot alkalmazva kifejezetten beruházó-barát megoldásokat kínálunk.

Tudjon meg többet róla építési projektjéhez, tervezéstől a kivitelezésig: OPEN BOOK
*****
Tervezés I Építési projektmenedzsment | Műszaki ellenőrzés
Kérje ajánlatunkat, és a szükséges lépésekben, vagy első lépéstől az utolsóig segítünk projektje megvalósításában!
Dolgozzunk együtt!

A műszaki ellenőrzés szerepe építési projekteken, illetve a megfelelő műszaki ellenőr kiválasztása ugyanúgy fontos lépés, mint akár a tervezővel, akár a kivitelezővel kapcsolatos döntések.
Egyrészt azért, mert vannak bizonyos feladatok, amelyekre az építési projekt során nélkülözhetetlen odafigyelni…

Műszaki ellenőrzés legfontosabb feladatai:

• kivitelezés minőségének ellenőrzése
• ütemterv ellenőrzése és biztosítása,
• a kivitelezés dokumentálása e-naplóval, esetleg a fedezetkezelővel kapcsolatos adminisztráció,
• építési kooperációk szervezése
• számlák ellenőrzése – az elvégzett munkák mennyiségének és minőségének összehasonlítása a számlán szereplő munkamennyiséggel.
• kivitelezői dokumentáció ellenőrzése,
• hiba- és hiánylisták vezetése,

Nagyon fontos ezek mellett az alábbiak során is a műszaki ellenőr munkája:

• átadás-átvételi eljárás lebonyolítása,
• hibák javítás utáni ellenőrzése,
• mielőtt lejár a garanciális időszak, az állapotfelmérés elvégzése és a munkavédelmi előírások betartatása az építkezésen.

A műszaki ellenőr, illetve egy műszaki ellenőr csapat munkájának lényege
Mivel Önnek nagy valószínűséggel nincsen az építési projekthez megfelelő szakmai jártassága, no meg nem is áll rendelkezésre elég ideje az állandó ellenőrzéshez, valakinek ezt meg kell oldania. Másrészt, átveszi a kész munkafázisokat, illetve egyfajta képviseletet jelent a megbízó számára egy műszaki ellenőr. Lényegében ő az, aki „mindent lát”, amit Ön nem.
Hogyan dolgoznak a műszaki ellenőrök?
Ideális esetben egy építési projekten a műszaki ellenőri tevékenységet egy 3 fős csapattal tudjuk biztosítani. 

• építész műszaki ellenőr,
• gépész műszaki ellenőr,
• épületvillamossági műszaki ellenőr.

Ha ez a szakembergárda rendelkezésre áll, a kivitelezés kockázatai nagymértékben csökkennek. Egy-egy speciális szakterület képviselőjével persze kiegészülhetnek, mint amilyen például egy mélyépítési szakértő.

Saját szervezésű építési projekt VS. generálkivitelező – mi az, amire mindkét esetben érdemes figyelni?

Mind saját projektszervezés esetén, mind generálkivitelező választása esetén nagyon ajánlott műszaki ellenőrt fogadni. Ez a csapat lesz ugyanis aktívan segítségére minden felmerülő műszaki kérdésben, amelyekhez természetesen nem várható el, hogy Ön (vagy kollégái) értsenek.

Nézzünk erre egy példát!

• Megfelelő minőségben készült-e el az alapozás és a földmunka eltakarásra kerülő munkarészeknél? Tömör aljtalaj került-e kialakításra?

Egy másik példa, ez belső munkákra vonatkozik:

• Van-e vízszigetelő réteg a vizes helyiségek burkolata alatt? Vannak-e mennyiségi hibák, hogy valamiből például kevesebb került beépítésre?

Pótmunka igények esetén…

• Jogos-e a kivitelező részéről a pótmunka kérés? A pótmunka ajánlatban megfelelők és reálisak-e az igények?

Nagyon fontos továbbá a minőségi hibák dokumentálása és kijavíttatása. Nem kell kompromisszumot kötnie, elfogadnia, ami nem tetszik – legalábbis abban az esetben, ha nem spórolja meg a minőségellenőrdíját. A műszaki ellenőr tehát anyagi és műszaki biztonságot nyújt és a saját díjának a többszörösét is megspórolhatjaÖnnek.
Professzionális modell építési projekthez műszaki ellenőrzés terén is: az OPEN BOOK.
Az önálló megvalósítást és a generálkivitelezést egyesíti megoldásunk, azok előnyei mentén. Így egyrészt, lehetősége van beleszólni, kikkel dolgoztat, másrészt, a műszaki ellenőrzés is eleve a folyamat nélkülözhetetlen része.

Tudjon meg többet róla építési projektjéhez, tervezéstől a kivitelezésig: OPEN BOOK
*****
Tervezés I Építési projektmenedzsment | Műszaki ellenőrzés
Kérje ajánlatunkat, és a szükséges lépésekben, vagy első lépéstől az utolsóig segítünk projektje megvalósításában!
Dolgozzunk együtt!

Egy építési projekt előkészítésekor nemcsak a tervező, hanem a kivitelező kiválasztása is gondos körültekintést igényel. Ráadásul, itt a szempontok nem is annyira egyszerűek, mint egy tervező esetén, hiszen a kérdés nemcsak az, hogy „kit” és „milyen referencia alapján” válasszunk, hanem az is, hogy milyen konstrukcióban.

Építési kivitelezők választása – milyen konstrukciókban lehetséges?

Két út áll Ön előtt:

1. Választ egy generálkivitelezőt, akire lényegében átruházza a folyamatok felelősségét, és aki a az alvállalkozók körét meghatározza;
2. vagy saját maga szervezi a projektet.

A legfontosabb az Ön számára, hogy a beérkező ajánlatokat mindig műszakilag azonos színvonalra kell hozni, csak így lesznek összehasonlíthatóak (almát az almával) a generálkivitelezői, vagy alvállalkozói ajánlatok.

Generálkivitelező választása esetén…
Egyrészt hiába a professzionálisan összeállított ajánlatkérési dokumentáció (megfelelő kidolgozottságú tervek, költségvetési kiírások, határidők, szerződési feltételek, stb.) garantált, hogy ahány ajánlat érkezik, az annyi féle műszaki tartalomra fog szólni, ajánlatadóként nagyrészt eltérő műszaki változtatási javaslatokkal. Erről egy későbbi cikkünkben még részletesen fogunk értekezni, most elegendő annyit megjegyeznie, hogy az ajánlatok csak az azonos műszaki platformra hozatal után hasonlíthatóak össze. Az ajánlatok műszaki összehasonlításánál javasolt már a leendő műszaki ellenőrét bekapcsolni a folyamatba!
Másrészt az alvállalkozók személyére Önnek nem lesz befolyása. Ilyenkor jó eséllyel a saját gazdasági érdekei, a profitmaximalizálás mentén dönt majd az alvállalkozók személyéről a generálkivitelező.

Ön is szeretné látni, ki dolgozik az építkezésén?

Amikor a pénzét építési projektbe fekteti, fontos lehet, hogy ne névtelen-arctalan személyek dolgozzanak rajta, hanem olyan alvállalkozók, akiknek kiválasztásában Ön is részt vett. Az árak mellett például ez is egy lényeges szempont…
A generálkivitelező felelős az építési projektben teljesített munkákért, de mindenre azért ez sem garancia…
Egyrészt: nem javítható mindig, minden esetben minden hiba, másrészt, a garanciális idő egyszer lejár, viszont beruházói érdek, hogy az épület a garanciális idő lejárta után is még hosszú évekig hibamentesen működjön
Épp ezért, jobb, ha nem kizárólag a generálkivitelező gazdasági érdekei válogatják az alvállalkozókat. Egyes esetekben, bizonyos hibákra könnyedén ráfogható, hogy szabványi tűréshatáron belül vannak, nem befolyásolják a használatot stb.
Hoztunk néhány gyakori példát…

• hidegburkolás és fugázások esztétikai minősége;
• festés-glettelés minősége és látható végeredménye,
• épületvillamossági szerelvények megfelelő helyen és számban vannak-e felszerelve
• nyílászárók, ajtók, ablakok apróbb felületi sérülései
• lapostetők vízelvezetési hibái

Ezek a hibák aprónak tűnhetnek, viszont nagyon zavarók is egyben – azért is, mert kivitelezői mulasztásról, alvállalkozói oda nem figyelésről árulkodnak.
Ha saját maga szervezi a projektet…
Ön hoz döntést arról, milyen vállalkozókkal dolgoztat építési projektjén. Ugyanígy, mindenre egyszemélyben kell figyelnie, a legapróbb részletekig. Sajnos gyakran fordulnak elő olyan kérdések, amelyre sem Ön, sem pedig munkatársai nem tudnak megfelelő választ adni szakmai ismeretek hiányában, így idő- és feszültség spórolás céljából logikusnak tűnhet megfizetni a generálkivitelezőt.
Feltételek, amelyeknek minden potenciális kivitelezőt és alvállalkozót szükséges megfelelni:

• Legyen meg a szakmai felkészültség és a szükséges referenciák. Ennek hiányában igencsak kockázatos belekezdeni a projektbe.
• Fontos, hogy rendelkezzen a munkavégzéshez szükséges szakképzett munkaerővel és eszközökkel.
• Mérlegelje a kivitelezők szabad kapacitásait! Lehet, hogy 10%-kal kevesebbe kerülne az egyik, de végül 2 hónappal később lenne készen: döntse el, melyik fontosabb az Ön számára építési projektjében.
• Ellenőrizze a garanciákat, amelyeket a határidőre és a munka minőségére vonatkozóan vállal. Ezzel később sok fejfájástól kímélheti meg magát, hiszen a jó garancia ajánlat megfelelő hivatkozási alapot jelent.
• Vegye figyelembe, milyen hangsúlyt fektet saját és kollégái munkavédelmére, illetve a munkabiztonságra a kivitelező.
• Mérje fel, hogy a kivitelező tervezi-e további alvállalkozók bevonását maga alá.
• A kiszervezni tervezett munkarész költsége milyen arányban áll a cég árbevételével. Képes-e a cég előfinanszírozni az adott munkarészt? Ha a teljesítést kockázatosnak ítéli, gondolja át az együttműködést, válasszon más kivitelezőt, vagy kérjen további biztosítékot.

Építési projekt és kivitelezése: minden előny együtt
Az OPEN BOOK egy professzionális modell, amely egyesíti a kétféle konstrukció pozitív vonásait – de igazából egyikkel sem egyenlő teljes mértékben.
*****
Tervezés I Építési projektmenedzsment | Műszaki ellenőrzés
Kérje ajánlatunkat, és a szükséges lépésekben, vagy első lépéstől az utolsóig segítünk projektje megvalósításában!
Dolgozzunk együtt!

Az építési projektmenedzsment célja, hogy adott költség- és időkereten belül megvalósuljon a beruházás. Ahhoz, hogy ez tényleg így is történjen, és ne legyenek komolyabb csúszások, pluszköltségek, vagyis ne kudarccal záruljon a projekt, profi szakértői háttérre van szükség. Sokan sajnos hajlamosak nem eléggé komolyan venni a projektmenedzsment szerepét, és – spórolási szándékkal – inkább „házon belül” osztják ki a feladatot. Nem egyszer olyan laikusoknak, akiknek a kezei közül mindez pillanatok alatt kicsúszik.

Kire bízza a projektirányítást? Ezeket érdemes mérlegelni

Felkészült, megfelelő háttértudással rendelkező szakemberre és kipróbált projektmenedzsment modellre van szükség ahhoz, hogy a beruházása megfelelő ütemben, az előre tervezett költségkereten belül maradva valósuljon meg.

• Műszaki szempontok az építési projektmenedzsmentben

A megfelelő műszaki rálátás hiányában nem lehet teljes értékű munkát végezni a projektirányításban sem. Bár elsőre jó ötletnek tűnhet a „házon belüli” megoldás, itt már kapásból megmutatkozhatnak a pótolhatatlan hiányosságok. Ezen felül, a projektirányításért felelős személy vagy személyek a mérnöki javaslatokat is véleményezik – ami szintén nem oldható meg hozzáértés nélkül.

• Rálátás a kivitelezői ajánlatokra

Egy profi építési projektmenedzser – szakértő vagy csapat – világosan tudja, egy beruházáshoz milyen kivitelezőkre, milyen stratégiára, milyen megvalósítási ötletekre van szükség. Éppen ezért, a bekért ajánlatokat is megfelelő szempontok szerint lesz képes értékelni, mind műszaki, mind pedig a finanszírozhatóság oldaláról. Ezután pedig jó eséllyel választja majd tényleg azt a kivitelezőt, aki a beruházás szempontjából legjobbat kínálja. Egy laikus sajnos könnyen csúszhat bele abba, hogy nem / kevésbé releváns szempontok alapján hoz döntést, általában rosszul.

• Folyamatszemlélet a projektmenedzsmentben

Vegyünk egy egyszerű példát: ha egy gépész a fűtéscsövek szerelése közben áttöri a válaszfalakat, ki az, aki majd a helyreállításokat elvégzi? Egy éptési projektmenedzser szakembernek minden ilyen eshetőségre fel kell készülni, és a folyamatokban lépésről lépésre látni az egyes szereplők helyét. Őket aztán megfelelően koordinálni is kell – ami „Mici” vagy „Peti” kezéből, akire csak úgy rábízza házon belülről a feladatot, könnyedén kicsúszhat.

• Adminisztráció az építési projektmenedzsmentben

A projektirányításért felelős személynek folyamatosan le kell követnie adminisztrációs szempontból is a projekt előrehaladását: nyilvántartásokat kell vezetnie, beszámolókat kell készítenie. Ez ugyan „csak” papírmunkának tűnik, amire miért is ne lenne képes egy egyszerű adminisztrátor – viszont, ha mindez nem pontos, később okozhat fejfájást. Nincs kellő visszakövethetőség, visszakereshetőség, hiányosak a könyvelés számára leadandó információk, nincs mi alapján ellenőrizni a kivitelezőket stb. Ezt érdemes elkerülni.

Építési projektmenedzsment a gyakorlatban

Az építkezési beruházások megvalósítása kötött, logikus lépések egymásutánja szerint történik. Minden lépés hatással van a többire, ezért egyetlen hiba is láncreakcióhoz vezethet; ez pedig a projekt csúszását és súlyos pénzveszteséget eredményezhet.
A projektirányítás feladata, hogy a kezdeti lépésektől, tervezéstől a kivitelezés folyamatán át az átadásig, adott esetben garanciális bejárásokig, szakszerűen legyen képes felügyelni.
Tudjon meg többet róla építési projektjéhez, tervezéstől a kivitelezésig: OPEN BOOK
*****
Tervezés I Építési projektmenedzsment | Műszaki ellenőrzés
Kérje ajánlatunkat, és a szükséges lépésekben, vagy első lépéstől az utolsóig segítünk projektje megvalósításában!
Dolgozzunk együtt!

Mielőtt felkeresi a tervezőt, érdemes választ adnia néhány kérdésre. Készítsen listát, amit az ajánlatkérésbe is belefoglalhat, így pontosabb, áttekinthetőbb ajánlatot kap majd.

• Hol található a terület (hrsz.), amelyre építkezni fog?
• Milyen funkciókat lát majd el az épület?
• Milyen helyiségekre lesz szükség az épületben?
• Milyen helyigényei lesznek a berendezéseknek?

Ajánlat a tervezőtől…

Két sarkalatos pont a határidő és a díjazás. Az ember hajlamos arra, hogy a számára leginkább kedvező(nek tűnő) döntést hozza meg, akár csarnok tervezés, építés, akár egyéb kereskedelmi épület kivitelezését szeretné megvalósítani, ám ha valahol, a tervezésnél erre inkább ne alapozzon. Ugyanis a tervezési hiba a beruházás későbbi szakaszában kivitelezési hibaként jelenik meg, ezzel pedig a ráfordítandó pluszköltségek jóval magasabbra rúgnak majd, mint amennyit a tervezésen megspórolt.
Mivel a költségvetés a tervezőasztalon dől el, a meglepetések elkerülése végett mindenképp fontos a lehető legrészletesebb és minél inkább átlátható árajánlat. Ezzel már pontosabban tud kalkulálni a kivitelezésre vonatkozóan is.
Hogyan válasszon tervezőt, ki az ideális jelölt? Lépések, amelyeken mindenképp haladjon végig

1. Tisztában van-e a tervező az épülettípus sajátosságaival?

Nélkülözhetetlen, hogy rendelkezzen az Ön projektjének megfelelő tapasztalattal, ismerje az adott épülettípus jellemzőit. Jelentős különbség van egy ipari épületekben tapasztalt tervező, illetve egy lakóépületekre specializálódott szakember munkája közt. A különféle tervezési megbízások során teljesen más követelményeknek kell megfelelni, csak a legegyszerűbb példát nézve: míg lapostetős családi ház kevés van, az ipari épületek közt szinte az összes ilyen. De szót ejthetnénk a szükséges helyiségekről, szükséges tér-igényről is. Ha erre figyel, súlyos tervezési hibák kerülhetők el. Ilyen hibák például a nem megfelelő tájolás, az alultervezés vagy épp túltervezés.

1. Bővítési lehetőségek

A tervezőnek tisztában kell lennie azzal, hogy a körülmények változhatnak, így szükséges lehet az épület bővítése, fejlesztése is. Az pedig, hogy ez ne járjon brutális átépítési költségekkel, a tervező előzetes felelőssége.

1. Anyaghasználat – a tervező legyen tisztában az elérhető lehetőségekkel

Olyan anyagoknak kell szerepelnie a tervben, amelyek korszerűek és beszerezhetők, a vázolt megoldások pedig kivitelezhetők a gyakorlatban is. Egy olyan tervvel nem menne túl sokra, ami csak papíron állja meg a helyét.
Amire itt még érdemes figyelni…
Ne a tervezői jutalékok és segédletek irányítsák az anyagválasztást! A tervezőnek mindig az Ön, vagyis a lehetséges megbízó érdekeit szükséges szem előtt tartani, és ennek megfelelően kell termékeket választania, a magas színvonal mellett a kivitelezési költségeket is figyelembe véve.

1. A tervező gondoljon a jövőre is – Ön pedig ez alapján (is) válasszon!

Egy dolog a kivitelezés költsége, és egy másik a fenntartás: egy-egy ráfordított plusz kiadás sok esetben térül meg hosszú távon. A tervezőnek nemcsak azt célszerű figyelembe venni, mi a megbízó jelenlegi igénye, hanem azt is, hogy távlati szempontból mi lesz számára kifizetődő!

1. Ellenőrzés és visszakövetés

Elsődleges, hogy bízni tudjon abban a tervezőben, akivel végül leszerződik, így érdemes informálódni a korábbi munkáiról. Gyakran nem kerülnek ki referenciák a webes felületekre, de az előzetes tárgyalások folyamán is nyugodtan kitérhet a korábbi tapasztalatokra. Van mód továbbá tervezői felelősségbiztosítás igénylésére – ezt sem érdemes figyelmen kívül hagyni.
Sokan most, hogy több telepfejlesztési pályázat is kiírásra került, elkapkodnák a dolgokat, pedig csak átgondoltan érdemes egy hasonló, nagyobb beruházásba belekezdeni. Sok kellemetlenségtől meg tudja magát kímélni ezáltal a befektető.
*****
Tervezés | Építési projektmenedzsment | Műszaki ellenőrzés

Kérje ajánlatunkat, és a szükséges lépésekben, vagy első lépéstől az utolsóig segítünk projektje megvalósításában!
Dolgozzunk együtt!